Обязательно ли межевание земельного участка?
В последнее время очень много народных волнений связано с вопросом обязательности, добровольности проведения межевых работ на принадлежащем гражданину земельном участке.
Информационные вливания в средствах массовой информации о том, что с 01.01.2018 года участок, на котором не проведена процедура межевания не может быть предметом сделки, на всеобщее счастье, в большинстве своем закончились.
На сегодняшний день запретов, на оборот земельных участков, не прошедших процедуру межевания не имеется. Обязательность межевания перед сделкой с землей была отменена ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» от 03.07.2016 N 361-ФЗ. Но прописанный регламент формирования межевого плана, как итога кадастровых работ по земельному участку содержится в ФЗ N 218-ФЗ (ред. от 28.02.2018) «О государственной регистрации недвижимости».
Для понимания тонкостей попробуем разобраться в определениях и терминах. Удивительно, но такой привычный для нас всех термин «межевание» не содержится в нормативных документах. Земельное законодательство часто определяет понятие межевание земельного участка следующим образом: это работы по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения.
Работа кадастрового инженера
Еще раз подчеркну, что межевание не обязательная, но очень рекомендованная процедура. Точная привязка границ земли на местности пресекает возможные споры с соседями, в том числе о том, где стоит чей забор.
Квалифицированную услугу проведения межевания осуществляют аттестованные кадастровые инженеры.
Согласно ст. 29 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 28.02.2018) «О кадастровой деятельности» — далее Закон, кадастровым инженером признается физическое лицо, являющееся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров. Кадастровый инженер может быть членом только одной саморегулируемой организации кадастровых инженеров.
Исчерпывающий перечень инженеров содержится на официальном сайте Росреестра в разделе «Сервисы» — «Реестр кадастровых инженеров», которым можно и нужно пользоваться для подтверждения действующей квалификации кадастрового инженера.
Методы проведения кадастровых работ по межеванию на участке
Кадастровые работы (работы по межеванию) могут быть проведены 2 способами:
- путем заключения договора подряда на проведение подобных работ непосредственно с кадастровым инженером (в этом случае он должен быть зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя);
- путем заключения с юридическим лицом (организацией) договора подряда, в составе которой имеются кадастровые инженеры.
Требования к договору подряда установлены ст. 36 Закона. Но, важным аспектом, является факт того, что объем кадастровых работ и их стоимость не регламентирована на государственном уровне. Здесь работает принцип свободы договора. Законом указано, что договором с инженером или организацией, в составе которой имеются кадастровые инженеры может быть предусмотрено, что инженер обязан представить документы, подготовленные в результате выполнения кадастровых работ, в орган регистрации прав (Управление Росреестра).
Это значит, что инженер может передать Вам по итогу окончания своей работы межевой план на бумаге и в электронном виде, и Вы самостоятельно доработаете последний этап – подачу межевого плана в Росреестр для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимость необходимых сведений об участке, а также самостоятельно получите выписку из ЕГРН с уточненными границами участка. Или же поручите это сделать кадастровому инженеру и тогда итогом его работы будет выписка из ЕГРН с обновленными сведениями о принадлежащем Вам земельном участке.
Постановка на кадастровый учет объекта недвижимости: земельного участка, дома. Как получить ЕГРН?
Мне представляется целесообразным поручать инженеру работу «под ключ», т.е. до получения сведений из Росреестра, поскольку исторически сложились не очень «добрые отношения» между этими субъектами и Росреестр очень любит «приостанавливать рассмотрение» поданных документов по уточнению границ со ссылками на разные неточности. Процесс внесения сведений в ЕГРН может затянуться.
Перечень документов по межеванию. Межевой план
Как уже указывалось, от формулировки предмета договора и зависит перечень итоговых документов. В любом случае результатом кадастровых работ кадастрового инженера является межевой план, который подготавливается в форме электронного документа и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера (ст. 37 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ; ч. 12 ст. 22 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Требования к составу межевого плана указаны с ст. 22 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.02.2018) «О государственной регистрации недвижимости». Если коротко, то межевой план может быть изготовлен кадастровым инженером и на бумажном носителе, заверенный подписью и печатью подготовившего его кадастрового инженера.
Межевой план состоит из графической и текстовой частей.
В графической части воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории, а также указываются местоположение границ земельного участка.
Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, объекта недвижимости
В текстовой части указываются необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке, включая сведения об использованной при подготовке межевого плана геодезической основе, в том числе о пунктах государственных геодезических сетей или опорных межевых сетей, а также в сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ ссобственниками смежных участков. Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ.
В любом случае, итогом всей совместной с кадастровым инженером положительной деятельности Заказчика, является получение выписки, выданной Управлением Росреестра с указанием конкретных характеристик земельного участка: кадастрового номера, площади без погрешности, адреса, отсутствия указания в разделе «Особые отметки», таких сведений как: «Граница ЗУ не установлена в соответствии с требованиями законодательства» или «Граница ЗУ определена в условной системе координат».
Автор: Наталья Гузанова, Генеральный директор Юридической компании «Северо-Западный Правовой Альянс»
